재건축 사업 절차 및 리모델링 사업과 비교

살고있는 주거환경을 개선하고 노후화된 집의 가치를 올리기 위한 노력은 내집이라면 당연히 가지고 있는 생각일 것입니다. 나의 주거환경을 개선하기 위한 노력은 공동주택의 경우 재건축과 리모델링 사업으로 나눠질 수 있는데 같은 주거환경개선사업일지라도 관련 절차, 규정이 다르기 때문에 이를 잘 이해하는 것이 의사결정 하는데 있어 매우 중요합니다.

 

재건축과 리모델링사업 비교

재건축과 리모델링사업의 근본적인 차이는 기존 구조체를 활용하는데 있습니다. 재건축은 건물 전체를 철거하고 새롭게 신축하는 것이나 리모델링은 기존 구조체를 재활용하여 경제적 가치를 높이는 것입니다. 어떤 사업을 선택하는가는 기존 건축물의 구조적 특성과 용적률에 따라 결정됩니다. 즉, 안전진단 결과 D등급 이하의 판정을 받아야 하고, 용적률이 낮은 5층이하의 건축물의 경우 재건축이 절대적으로 유리합니다. 반면 안전진단 C등급 이상, 15층 이상의 아파트의 경우 리모델링이 유리한 측면이 있습니다. 일반적으로 용적률이 180% 이상이 되면 리모델링 사업이 유리하다고는 하는데 법적 규제, 위치 등에 따라 바뀔 수 있으니 두 사업 모두 검토가 필요합니다.

 

재건축과 리모델링 사업의 법적 근거

리모델링의 경우 주택법, 재건축의 경우 도시 및 주거환경 정비법(도정법)에 근거하여 사업이 추진됩니다. 리모델링은 15년 이상 된 아파트에 적용이 가능하나 재건축은 30년 이상 된 아파트에 적용이 가능합니다. 안전진단의 경우 리모델링은 C등급 이상, 재건축은 D등급 이하일 경우 가능합니다.

 

재건축은 기존 단지의 낮은 용적률을 최대한 끌어올려 일반분양 세대수를 늘려야 합니다. 이를 통해 사업비를 충당할 수 있으며 이에 따라 조합원들의 분담금이 낮아지게 됩니다. 리모델링은 기존세대수의 15%까지 세대수 증가가 가능합니다. 재건축의 경우 임대주택을 의무적으로 배치 등의 기부채납을 해야 하며 재건축초과이익환수(재초환) 규정에 따라 세금부담이 큰 것이 사실입니다. 다만 리모델링의 경우 이러한 임대주택, 재초환 규정에 적용받지 않기 때문에 사업적으로 유리한 측면이 있습니다. 그러나 낮은 용적률일 경우 기부채납을 하더라도 충분한 세대수 증가로 인해 사업성이 충분히 보장될 경우 재건축을 추진하는 것이 유리합니다. 

 

<표. 재건축, 리모델링 비교>

구분	재건축	리모델링
관련 법령	도정법	주택법
시행시기	준공 30년 이후	준공 15년 이후
안전진단	D등급 이하	C 등급 이상
세대수 증가	가능	기존 세대수 15% 이내
임대주택의무	있음	없음
재초환	있음	없음
증축 규모	법정 허용용적률	건축심의 시 용적률 초과 허용가능 최대 3개층 증축 가능

 

재건축 사업 절차

리모델링 사업절차는 이전 포스팅에서 다뤘던 만큼 이번에는 재건축 사업절차를 알아보고 비교 분석하고자 합니다. 재건축의 경우 준공후 30년 이후에 기본계획수립부터 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정단계까지 걸리는 소요시간이 매우 깁니다. 도정법에 따라 인구 50만 이상의 대도시는 10년 단위로 기본계획을 세우는데 이 기본계획에 포함 되는것이 재건축의 시작점이라고 할 수 있습니다.

 

이후 안전진단을 거치게 되는데 구조안전성(50%), 설비노후도(25%), 주거환경(15%), 비용분석(10%)별로 종합평가를 수행합니다. 이러한 안전진단기준을 통과하지 못해서 재건축이 지연되는 단지가 매우 많은데 구조안전성에 매우 많은 비중이 있기 때문입니다. 콘크리트건물의 특성상 D등급을 받기는 쉽지 않습니다. 전문가들은 당장 붕괴조짐이 있지 않는 한 D등급은 나올 수 없다고 합니다. 그러나 주거환경 측면에서는 이미 30년 이상되면 매우 낙후되기 때문에 구조안전성에 비중을 두는 것은 너무 과도하다는 지적이 있어왔고 최근 평가방식을 개선하고자 하는 움직임들이 있습니다. 

 

300세대 이상 또는 대지면적 10,000㎡이상인 경우에는 정비구역으로 지정이 되어야 합니다. 정비구역으로 지정되면 추진위원회를 구성(토지 등 소유자 1/2이상의 동의)하고 조합설립(3/4 이상 동의)을 하게 됩니다. 분쟁의 소지가 많은 것이 추진위원회 단계인데 추진위원회에서 정비사업자 선정, 조합정관 등의 관련 규정, 매뉴얼을 작성하기 때문입니다.

 

이후에 사업시행인가 준비, 신청을 진행하는데 교통영향평가, 환경영향평가 등 다양한 규제와 검토를 거쳐 사업시행인가가 결정됩니다. 사업시행인가 이후 관리처분계획 인가를 받아야 하는데 조합원들의 대지지분 등을 토대로 재산의 가치를 평가하는 것입니다. 가치평가, 새로 건축될 건물의 대지지분 분배, 분담금 산정 등에 대한 내용들이 담기게 되므로 조합원들이 가장 주의깊게 살펴보는 내용입니다.

 

이것이 결정되면 이주 및 철거, 일반분양 등의 공사절차를 진행하게 됩니다. 공사가 완료되면 준공신청을 하고 정산, 해산하여 사업이 종료됩니다. 재건축사업 절차를 매우 개략적으로 정리했음에도 매우 복잡하고 단계가 많습니다. 더군다나 조합원들간의 이견이 발생할 여지도 많아 사업 한단계 한단계 진행하는데 걸리는 시간도 매우 오래 걸릴 수 있습니다. 관리처분계획 이전단계까지 가는데도 평균적으로 10년이상이 걸린다고 하니 재건축 성공확률이 낮을 수 밖에 없는 이유입니다.

 

재건축 사업 절차

 

재건축과 리모델링 사업의 차이점

리모델링의 경우 재건축보다는 더 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다. 안전진단의 경우 재건축은 구조, 설비, 주거환경, 비용 등 여러 측면에서 분석이 진행되어 기간이 늘어나고 통과가 어렵지만 리모델링은 상대적으로 구조안전성이 확보 되는가에 초점이 맞춰져 있어 결정이 빠릅니다. 다만 수직증축의 경우에는 B등급 이상이 되어야 하고 안전성 검토 과정에서 시간이 더 소요될 가능성은 존재합니다.

또한 조합설립 동의 측면에서 리모델링의 경우 2/3 이상이 동의, 재건축의 경우 3/4 이상이 동의해야 합니다. 다만 리모델링의 경우 조합설립 동의, 행위허가 동의 절차가 따로 존재하여 시간, 비용이 증가할 수 있는 단점이 있습니다. 단지 내 상가들의 경우 재건축은 포함하여 진행해야 하나 리모델링은 동의율 산정 시 포함하지 않아도 사업이 가능하여 상가를 제외하고 사업추진도 가능합니다. 

 

마무리

지난 포스팅에 이어 재건축 사업절차를 검토하였고 이를 중심으로 리모델링과 비교분석을 해보았습니다. 리모델링과 재건축 사업의 근거규정이 달라 다소 절차가 상이한 부분이 존재하기 때문에 사업기간도 크게 달라질 수 있습니다. 리모델링 전문가들은 5~7년이면 리모델링 사업이 가능하다고 하고, 재건축은 10년 이상이 기본으로 소요된다고 합니다. 즉 무조건 재건축이 유리한 것은 아니기 때문에 각 단지별로 구조 현황, 용적률, 사업성 등을 충분히 고려하여 최적의 대안을 찾는 노력이 중요하다고 판단됩니다.