노후 공동주택의 증가 규모와 대응방안 (재건축과 리모델링)

서울시 2040 계획, 새정부 부동산 정책 기조 등에서 나타난 바에 따르면 노후 건축물에 대한 대응 내용이 눈에 띕니다. 재건축, 재개발, 리모델링에 대한 각종 규제를 완화하여 사업이 원활하게 진행되어 빠르게 주택공급을 하겠다는 것입니다. 이에 현재 노후 건축물의 규모와 증가추세를 분석하여 향후 시장규모 전망을 해보고자 합니다.

노후 공동주택 증가와 시사점

공동주택은 1990년대 초 1기 신도시 건설을 기점으로 대량공급 되었고, 꾸준히 신도시 건설로 인해 2020년 기준 1400만호를 돌파했습니다. 이는 전체주택대비 77.2%를 차지하는 숫자이며 이 중 아파트만 해도 1128만호 가량 됩니다(통계청, 2019 인구주택총조사). 즉 우리나라 사람들은 대부분 공동주택에 거주하며, 공동주택 중에서도 아파트에 대부분이 거주한다고 보면 됩니다. 아파트 숫자는 2022년 현재까지도 지속적으로 증가하고 있습니다. 최근 3기 신도시를 비롯하여 전국 각지에 아파트 공급이 이어지고 있어 아파트 공급량은 꾸준히 증가할 것으로 보입니다.

 

그러나 지금도 아파트 공급이 부족하다고 나오는 이유는 공동주택 노후화에 있습니다. 공동주택은 시간이 지남에 따라 노후화 되는 반면 국민들의 생활수준은 지속적으로 증가하고 있어 미스매칭되는 현상이 발생합니다. 경제가 발전하고 소득수준이 늘어나면서 이제 맞는 새로운 주거공간을 요구하게 되었고 이에 따라 이미 1기 신도시 아파트들은 그 수요를 충족하기에는 너무 오래되었습니다. 노후 공동주택에 대응하고자 재건축, 재개발, 리모델링 등 다양한 선택지들이 생겨나게 되었고 전국 각지에서 재건축, 리모델링 추진위원회, 조합이 발족되어 움직이고 있습니다.

 

결국 아파트 재건축, 리모델링은 시대적 흐름이기 때문에 시장은 점차 커질 것이라 생각되고 이를 활성화 하기 위해 정부에서도 노력 중입니다. 따라서 노후 공동주택 시장은 주요 투자처가 될 수 있으며, 노후 공동주택의 시장현황, 시장이 얼마나 늘어날지에 대해 전망해보는 것은 매우 중요합니다. 

노후 건축물 현황 및 전망

국토교통부 2021년 전국 건축물 현황자료에 따르면 서울의 주거용 건축물은 43만 5702동이 있으며 이들 중 49%가량이 지은지 30년이 넘었다고 합니다. 즉 서울 아파트의 2채 중 1채는 노후 건축물이라는 것입니다. 1980~90년대 대량 공급된 아파트들이 재건축이 되지 못하고 노후화가 그대로 진행되다 보니 발생한 사태로 보입니다.

 

이를 전국단위로 보면 전국 주택 중 30년 이상 노후 주택의 비율은 약 20%입니다(인구주택총조사 2020). 이들 중 아파트 비중은 9.6%로 다소 낮아지지만 수도권 아파트 공급이 중요한 시점에서 서울의 노후 아파트 사태는 매우 심각해 보입니다. 또한 그래프에서 보다시피 30년 이상인 건축물의 동수가 가장 많고, 앞으로도 급격히 증가할 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다. 현재는 20년 미만이지만 약 10년만 지나면 30년이 넘어가기 때문입니다. 

2020년 기준 경과년수에 따른 건축물 노후도 (데이터: 통계청)

노후 건축물 증가에 따른 대응방안

이렇게 수많은 노후 건축물에 대응하기 위한 방안으로 앞서 이야기 한 것처럼 재건축, 리모델링 등이 있습니다. 재건축은 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 것이지만, 리모델링은 구조체를 남겨두고 구조보강, 설비개선, 마감재 고급화 등을 통해 개선한다는 측면에서 재건축보다는 친환경적이라는 장점이 있습니다. 다만 기존의 구조체를 철거하는 것이 아니기 때문에 재건축보다는 평면상의 제약조건이 따를 수 있다는 단점도 존재합니다.

 

그러나 재건축만으로는 노후 주택개선에 한계가 있었기에 정부에서도 리모델링을 활성화 하기 위한 다양한 정책을 펼쳐왔습니다. 리모델링 연한을 20년에서 15년으로 줄이고 (2003년), 주거 전용면적의 30%까지 증축이 가능했던 부분을 40%까지 완화(85㎡ 이하에 한함), 입주민 동의율이 70% 이상이 되면 리모델링 허가를 받을 수 있도록 개정하는 등의 노력들을 기울여 왔습니다. 즉 향후 노후건축물이 증가하면서 재건축, 재개발도 중요하겠지만 리모델링도 충분히 활성화 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

리모델링에 대한 인식과 발전방안

리모델링은 기존 구조체를 유지해야하기 때문에 기존 구조체 보강(기초, 상부구조), 주차장 확장(지하 신설 등)이 중요한 이슈로 떠오릅니다. 이러한 부분에서 시공비용이 크게 투입되어야 하며 공사비 문제는 결국 사업성으로 이어집니다. 입주민들도 리모델링 후에 주거성능도 중요하지만 해당단지의 시세차익 또한 고려하기 때문에 사업성이 매우 중요한 이슈입니다. 그런데 실제로 리모델링 시공비용이 신축공사에 비해 결코 싸지 않다는 연구결과들이 있어 리모델링 보다는 재건축을 선호하기도 합니다. 즉, 리모델링을 활성화 하기 위한 제도적 유인책들도 있지만 공사비를 저감하기 위한 기술개발도 요구됩니다. 

마무리

리모델링은 앞으로 중요한 노후 주거대책 중하나로 발전해나갈 것이라고 생각합니다. 다만 리모델링이 자리를 잡을 수 있게 지속적인 기술개발, 제도개선이 요구되며 이를 하나씩 공부해볼 필요가 있다고 생각합니다. 앞으로 지속적으로 리모델링 관련한 이슈와 시사점, 기술적 이슈들을 연재하고자 하며 리모델링, 재건축 등 정비사업에 대한 안목을 같이 키워나갈 수 있기를 바랍니다.