[리모델링] 사업의 기술적 이슈 및 사업성공 요인

노후 공동주택의 리모델링 사업은 기존 구조체를 보존하고 보수보강, 수직수평 증축, 지하공간 확장 등을 하기 때문에 관련된 여러 기술들이 존재합니다. 우리나라는 아파트 공화국이라고 불릴 정도로 많은 사람들이 아파트에 거주하고 있기 때문에 이러한 아파트 리모델링은 지난 수십년간 발전되어 왔습니다. 이에 리모델링의 개념과 기술을 파악해보고자 합니다.

리모델링 개념 및 기술

리모델링이라는 용어는 사실 인테리어에서 자주 쓰입니다. "실내 인테리어를 리모델링한다"는 것이 더 우리에게 친숙합니다. 그러나 리모델링이라는 용어는 조금 더 다양하게 쓰이며 그 종류는 다음과 같습니다.

• 유지관리를 위한 리모델링 공사: 실내 인테리어 수준의 변경, 설비(난방, 급배수) 교체, 노후배관 교체, 구조체 일부 보수보강을 통해 성능을 개선하는 공사입니다.
• 수평 증축 리모델링 공사: 세대의 바닥면적을 넓히는 리모델링 공사로 평면 확장이 수반됩니다. 바닥면적을 넓히기 위해서는 바닥 슬래브가 증축되어야 하며 기존 구조체를 보수보강하는 경우, 벽이나 기둥을 증설하게 됩니다. 즉 구조의 변경이 요구되는 수준의 리모델링 입니다.
• 수직 증축 리모델링 공사: 세대의 바닥면적을 넓히는 것은 수평증축이라면 수직으로 아파트를 올리는 수직증축형 리모델링 공사도 있습니다. 기존 구조체 위에 수직증축을 해야하기 때문에 구조안전성 검토가 필요하며 기존 구조체 보수보강, 기초 보강을 통해 현행 법상 3개층까지 가능합니다. 이렇게 3개층까지 리모델링을 하는 이유는 일반분양을 통한 사업성 개선이 목적입니다. 즉 세대수 증가형 리모델링이라고도 불립니다.

리모델링 지하공간 확장기술

이러한 리모델링 공사는 15년 이상된 아파트를 대상으로 하고, 기존 아파트 단지들은 대게 주차대수가 부족한 경우가 많습니다. 1980년대에서 1990년대 지어진 아파트들의 경우 대부분이 지하주차장이 없고 있다 하더라도 세대당 주차대수 산정기준이 매우 낮아 현재의 주거수준을 맞추기가 불가능합니다. 즉 리모델링 공사의 매우 중요한 부분 중 하나가 지하공간 확장입니다. 지하주차장을 신설하는 것은 돈이 매우 많이 들어가지만 이것이 수반되지 않으면 리모델링은 성공할 수 없습니다. 지하주차장 확장은 지하수평 확대, 지하수직 확대, 데크 확대 등 다양한 공법이 존재합니다. 이는 지하주차장이 기존에 있는지, 지상주차장만 있는지 등 단지 특성에 따라 변경될 수 있으며, 지하공간 확장방식에 따라 공사비 변화도 크기 때문에 매우 중요한 이슈입니다. 

 

지하공간을 확장하는데 있어 아파트와 지하주차장을 연결하는 것도 매우 중요합니다. 신축의 경우 당연히 지하주차장과 아파트가 연결되도록 설계하여 시공하기 때문에 별다른 이슈가 없지만 리모델링의 경우 여러 옵션들이 존재합니다. 기존 엘리베이터를 지하층까지 연결시켜 지하에 직접 진입할 수 있도록 하는 방식, 1층 현관에서 나와 지하로 연결하는 방식 등이 있습니다. 기존 아파트의 구조, 지반상태, 비용에 따라 시공사와 조합이 선택하여 공사를 진행해야 합니다.

리모델링 사업의 성공 요인

이와 같이 리모델링은 기존 구조체를 보존하면서 공사를 하기 때문에 평면 확장을 어떻게 할 것인지, 지하공간 확장을 어떻게 할 것인지, 수직증축을 할 것인지, 이에 따른 공사비는 어떻게 변화하는지 등 매우 많은 의사결정 포인트들이 존재합니다. 즉 조합원들간의 다른 의견들이 충분히 있을 수 있고 사업 진행에 리스크로 작용할 수 있습니다. 

그러나 리모델링은 재건축보다 사업이 빠르게 진행될 수 있고, 재건축의 경우 재초환(재건축초과이익환수)이 있지만 리모델링은 해당사항이 없습니다. 또한 사업기간이 짧고 비용이 적게 들어간다는 점에서도 장점이 있습니다. 또한 재건축은 기존 단지의 용적률이 낮아야 하고, 주요 입지가 좋은 단지여야 사업성을 충분히 담보 받을 수 있다는 점에서 재건축이 어려운 단지들의 경우 리모델링이 좋은 대안이 될 수 있습니다. 즉 재건축과 리모델링을 서로 비교하여 어느것이 유리한지에 대해 분석을 통해 빠르게 의사결정을 할 수 있으면 리모델링 추진을 통해 단지의 가치를 충분히 올릴 수 있습니다. 리모델링의 장점이 성능개선은 신축과 유사하면서도 빠른 속도로 볼 수 있는데 이러한 장점이 잘 살아나야 여러 단지에서 성공이 가능할 것입니다. 

마무리

리모델링 사업은 재건축보다 확장 및 성능개선 제약조건이 많고 풀어나가야 할 문제들이 많지만 합의가 잘 이루어진다면 매우 빠르게 진행할 수 있습니다. 재건축이 기본 10년 이상이라면 리모델링은 그 절반수준으로도 당겨질 수 있고 정부에서도 리모델링을 적극 장려하기 때문입니다.

생각해보건데 재건축이 30년, 리모델링은 15년 기준을 가지고 있기 때문에 재건축을 하기 전에 주거성능 개선을 위한 리모델링을 한번 하는 것은 어떨까 합니다. 15년이면 각종 시설들이 노후화되기 때문에 30년까지 기다리는 것은 매우 길다고 생각이 듭니다. 한번쯤 리모델링을 통해 주거환경을 업그레이드 하면서 재건축을 기다리는 것도 아파트관리의 한 방향이라고 생각됩니다.