노후아파트 리모델링 사업 절차 분석

최근 관심을 받고 있는 공동주택 리모델링 사업절차에 대해 알아보고자 합니다. 용적율이 높아 재건축이 어려운 단지들의 경우 리모델링이 대안이 될 수 있고, 이를 활용해 주거성능을 개선할 수 있습니다. 그래서 우리 단지에도 리모델링이 가능한지, 한다면 얼마나 걸릴지 등에 대해 생각해보기 위해 절차에 대해 공부할 필요가 있습니다.

리모델링 사업 프로세스

리모델링 사업은 세대수 증가를 동반 하는지 여부에 따라 검토하는 기준이 달라집니다. 

세대수가 증가하는 리모델링의 경우 리모델링 기본계획이 수립되어야 합니다. 즉 리모델링에 따른 도시과밀 및 집중 문제를 최소화 하기 위해 50만 이상의 대도시에서는 10년단위 리모델링 기본계획을 수립해야 하며 수직증축 시 안전진단 전문기관을 통해 안전진단을 실시하여 리모델링 가능여부를 판단해야 합니다. 그러나 세대수 증가가 없는 리모델링의 경우 바로 리모델링 추진위원회 설립이 가능하게 됩니다. 각 사업별 사업의 기본 프로세스는 다음과 같습니다.

 

세대수 증가형 리모델링 사업프로세스

앞서 설명한바와 같이 50만 이상의 대도시의 경우 리모델링 기본계획이 수립되고 나면 리모델링 추진위원회를 설립하게 됩니다. 추진위원회에서 조합설립으로 넘어가기 위해서는 주민동의율이 2/3 이상이어야 합니다. 조합설립이 되고나면 시공사를 선정하고 시공사와 함께 1차 안전진단 준비를 합니다. 안전성 전문기관으로는 건설기술연구원, 국토안전관리원(구 시설안전공단)이 있으며 수직증축 리모델링의 경우 B등급 이상이 되면 이제 리모델링을 할 수 있는 기본 요건이 갖추어 졌다고 볼 수 있습니다.

 

이후에는 구조 기본설계 등을 통해 건축심의 준비를 하게 되며 이때 1차 안전성 검토를 통해 실제 리모델링 후의 구조적 안전성이 확보 되는지에 대해 판단합니다. 이때 세대수 증가가 50세대 이상일 경우에는 도시계획심의를 추가로 거쳐야 합니다. 건축(도시)심의가 완료되면 권리변동계획을 수립해야 합니다. 권리변동계획 수립과 더불어 사업의 행위허가를 받기 위해 동의율 조사를 해야하는데 이때 동의율은 75%를 확보(동별로 1/2이상) 되어야 합니다.

 

이 시기에 구조 실시설계를 통해 사업계획 승인 신청을 해야 하며 전문기관을 통해 2차 안전성 검토를 받게 됩니다. 이것이 통과되어야 사업계획 승인(행위허가)가 날 수 있고 이때부터는 리모델링에 반대하는 입주민들은 현금청산(매도청구)이 진행됩니다. 입주민들은 이주계획을 수립해야 하며 입주민들이 모두 이주하고 나면 추가로 2차 안전진단을 하게 됩니다. 1차 안전진단에서는 아직 입주민들이 아파트에 살고 있기 때문에 면밀하게 진단하기 어렵기 때문에 2차로 더 면밀하게 검토한다고 보면 됩니다. 이것을 통과하면 비로소 착공이 시작되고 각종 보수보강, 증축, 설비개선 등의 공사가 진행됩니다. 준공 이후에 입주, 정산을 통해 리모델링 사업이 종료됩니다.

리모델링 사업프로세스 정리(세대수 증가형 기준)

 

세대수 증가가 없는 리모델링 사업프로세스

세대수 증가가 없는 리모델링의 경우 해당 소재지 관할 시장, 군수 등으로부터 조합설립 인가를 받아야 합니다. 세대수 증가형과 다른점은 안전진단 시 C등급 이상이면 가능하다는 것입니다. 즉 범위가 더 넓고 도시계획심의도 없는 등 사업이 더 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 경우에는 보통 수평증축을 통한 평면확장이 주로 이루어 지며 이외의 사항은 동일하다고 볼 수 있습니다.

또한 수직증축이 없는 경우에는 구조도면이 없어도 리모델링이 가능합니다. 오래된 아파트들의 경우 구조도면을 보유하지 않은 경우들이 더러 있는 경우를 감안하면 수평증축을 기본으로 하는 맞춤형 리모델링은 적용 범위가 매우 넓다고 볼 수 있습니다.

마무리

리모델링의 사업 프로세스의 핵심은 구조안전성 검토와 안전진단에 있습니다. 구조안전성이 확보되어야 충분히 증축도 가능하고 사업성도 확보될 수 있기 때문입니다. 이러한 이유로 구조 안전성 확보와 관련된 연구들도 활발히 진행되고 있습니다. 리모델링이 점차 확대되기 위해서는 이러한 구조 안전성 확보와 제한된 평면 개선에 달려있다고 생각하며 이를 극복해야만 재건축, 신축 대비 경쟁력을 갖출 수 있다고 판단됩니다.