도시형생활주택 vs 오피스텔 vs 생활형숙박시설 차이

부동산에 관심을 갖는 이들이라면 한번씩은 다 들어본 단어들일 것입니다. 그러나 초보자 입장에서는 도시형생활주택(도생), 오피스텔, 생활형숙박시설(생숙)에 대해 여러번 들어도 확 와닿지 않는것이 사실입니다. 이에 본고에서 다시한번 정리하고 넘어가고자 합니다.

 

목차

도생, 오피스텔, 생숙 개념

도생, 오피스텔, 생숙 차이

마무리

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도생, 오피스텔, 생숙 개념

도생, 오피스텔, 생숙 모두 외관으로 봐서는 매우 유사합니다. 그래서 이들을 외관만 봐서는 알 수 없고 각종 서류(등기)를 확인해봐야 알 수 있습니다. 또한 취득세, 전입신고 가능여부 등 다른점이 많이 때문에 투자 전 잘 알아보고 판단해야 할 것입니다.

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로써 사무용과 주거용을 구분할 수 있습니다. 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 1주택으로 인정되어 종합부동산세(종부세) 과세 대상이 됩니다. 또한 처분시 다주택자가 되어 양도소득세 중과도 될 수 있습니다.

생활형 숙박시설은 일명 레지던스라고 불리는데 숙박시설과 주거시설을 결합해놓은 형태입니다. 호텔이나 모텔과는 달리 취사가 가능하다는 것이 특징이어서 주거용으로도 사용해왔는데 최근에는 주거용도로 사용하지 못하는 법이 적용되어 논란이 있습니다. 이미 분양된 생숙을 오피스텔이나 주상복합으로 변경할 수 있도록 계도기간을 두었는데, 지자체에서 통과가 지연되는 경우들도 있습니다.

도시형생활주택은 300세대 미만이어야 하고 국민주택규모(85㎡ 이하)로 짓는 공동주택을 뜻합니다. 1~2인 가구 증가에 따른 주거수요에 대응하기 위하여 만든 소규모 주택이라고 보면 됩니다. 도시형 생활주택은 단지형 연립, 단지형 다세대, 원룸형을 구분되는데 바닥면적, 층수에 따라 구분될 수 있습니다.

단지형 연립의 경우 1개동 바닥면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하여야 합니다. 단지형 다세대의 경우 1개동 바닥면적이 660㎡이하이고 층수가 4개층 이하여야 합니다. 이들은 건축위원회 심의시 주택으로 쓰이는 층수를 5층까지 완화할 수 있습니다. 원룸형의 경우 전용면적 14~50㎡이하이고 세대별로 독립된 주거공간(욕실, 부엌필요)을 가집니다. 

 

이러한 원룸형을 제외한 단지형 연립과 단지형 다세대는 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대 주택)과 매우 유사해 보입니다. 일반공동주택과 차이는 주택법을 따르는지 건축법을 따르는지, 분양가 상한제 적용 가능여부, 건설기준 및 공급 규칙 측면에서 차이가 있습니다.

 

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도생, 오피스텔, 생숙 차이

도시형생활주택은 법적으로 공동주택의 형태를 띄고, 오피스텔은 업무시설, 호텔은 숙박시설, 생숙은 주거 또는 숙박시설이 기본전제입니다. 최근들어 공동주택 아파트 규제가 심해지면서 비교적 규제에서 자유로운 생숙이 많이 생겨나고 투자에 관심을 가지는 분들이 늘어나고 있습니다. 그러나 이제 생숙은 주거용을 사용할 수 없게 되었고 임대를 통해 운영해야 하는 수익형 부동산이 되었습니다. 

각 용도별 적용 기준은 다음과 같습니다. 가장 큰 차이는 도시형생활주택은 주택법이 적용되며 생숙과 오피스텔은 건축법의 적용을 받습니다. 또한 취득세 측면에서도 차이가 있습니다. 도시형생활주택은 취득세 1.1%만 부과하면 되나 생숙이나 오피스텔은 4.6% 부과됩니다. 

 

<표. 도시형생활주택 vs 생활형숙박시설 vs 오피스텔 비교>

구분		도시형생활주택	생활형숙박시설	오피스텔
일반	법규	주택법에 따름	건축법에 따름	건축법에 따름
	법적용도	공동주택	업무시설	숙박시설
	전입여부	가능	불가능	주거용 오피스텔은 가능
	개별등기	가능	가능	가능
	바닥난방	가능	전용 85 이하가능	가능
	취사	가능	가능	가능
세금	부가세	면세, 비과세	환급	환급
	재산세	과세표준의 60%, 0.15% 2세대 이상 등록시 50%감면	분양가의 0.25%	분양가의 0.25%
	취득세	전용 60이하 면제	분양가의 4.6%	분양가의 4.6%
	종부세	전용 149 이하 합산배제	비과세	비과세
	양도소득세	양도차익에 따른 6~35% 차등과세 2년이상 보유시 장기특별공제	양도차익에 따른 6~35% 차등과세	양도차익에 따른 6~35% 차등과세
	1가구 2주택	임대사업자 등록 시 미적용	미적용	임대사업자 등록 시 미적용
운영방식		개인 운영	개인운영, 위탁업체 운영	개인 운영

 

 

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마무리

아파트 규제로 인해 다양한 부동산에 관심을 갖는것도 필요합니다. 그중에서도 도생, 생숙, 오피 등이 주요 투자대상으로 생각된다면 각 부동산들의 특성을 잘 염두해두고 투자결정하는 것이 바람직할 것입니다. 이번에는 법적인 개념과 각 부동산별 차이를 비교해보았는데 추후에 실제 투자가치에 대해서도 한번 분석해볼 생각입니다.