분양가 상한제는 어떻게 결정되는가? (개념, 적용대상, 산정방법)

최근 이어지는 공공과 민간의 청약소식에서 보면 '분양가 상한제'적용이라는 문구가 자주 등장합니다. 분양가 상한제는 의미를 풀이해보면 분양가의 최대치를 설정해놓고 그 이하로 분양가를 책정해야 한다는 것입니다. 본고에서는 이 분양가 상한제는 무엇이고 어떻게 산정하는지, 그 실제 적용사는 어떤것이 있는지 분석하였습니다.

 

목차

분양가 상한제 개념

분양가 상한제 적용대상 및 요건

분양가 산정 방법

마무리

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분양가 상한제 개념

분양가 상한제란 분양가격을 택지비와 건축비 합 이하로 제한하는 제도입니다. 분양가가 과도하게 상승할 경우 실수요자의 내집마련 부담이 가중될 수 있으므로 집값을 안정시키고자 분양가 상한제를 도입하게 되었습니다(2005년 시행).

실제로 국토연구원(2019)자료에 따르면 분양가 상한제로 인해 서울 주택매매가격이 1.1% 하락 효과를 나타낼 수 있는 등의 실질적인 효과들이 있다고 합니다.

3기 신도시처럼 대규모 주택공급이 일어날 때 분양가 상한제가 적용되어 시행되면 장기적인 관점에서 시장 안정화에 도움이 될 수 있다는 전망들도 나옵니다.

 

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분양가 상한제 적용 대상 및 요건

분양가 상한제 적용대상은 공공택지 내 공동주택, 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택입니다. 민간택지 내 분양가 상한제 지역은 '19년 10월 주택법 시행령 개정내용에 따라 결정되며 주택가격, 분양가격, 청약경쟁률, 거래량을 고려하여 선정합니다.

아래 표에서 보듯이 필수요건인 주택가격은 무조건 포함 되며, 선택요건 중 1가지 이상의 사항을 고려하여 분양가 상한제를 시행할지 말지 검토합니다. 물론 조건에 해당한다고 해서 모든 지역을 투기과열지역으로 선정하는 것은 아니고 해당 요건들을 충족한 지역 중 주택가격이 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 정하는 것입니다.

 

<표. 분양가 상한제 지역 선정요인>

구분		조건
필수	주택가격	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택	분양가격	직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
	청약경쟁률	직전 2개월 모두 5:1 초과
	거래량	직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가

다만 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련주택, 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택은 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

이러한 분양가 상한제 적용주택을 분양받게 되면 전매제한이 걸립니다. 즉 싸게 산만큼 그 사이에 팔지 말라는 것입니다. 전매제한기간은 3~10년으로 다양하며 투기과열지구인지, 분양가격이 인근 시세와 얼마나 차이가나는지에 따라 달라집니다. 

 

또한 '21년 2월 19일 이후에 분양하는 아파트의 경우 분양가상한제가 적용된 지역의 경우 의무거주기간이 발생합니다. 즉 바로 전세 놓는 행위를 하지 못한다는 뜻이므로 첫 입주는 본인이 해야 합니다.

 

<표. 분양가상한제 아파트 전매제한기간 및 의무거주기간>

구분			전매제한		거주의무
			투기과열지구	그외 지역 (조정대상, 비규제)
수도권	공공택지	분양가격이 인근시세대비 100% 이상	5년	3년
		분양가격이 인근시세대비 80~100%	8년	6년	3년
		분양가격이 인근시세대비 80% 미만	10년	8년	5년
	민간택지	분양가격이 인근시세대비 100% 이상	5년
		분양가격이 인근시세대비 80~100%	8년		2년
		분양가격이 인근시세대비 80% 미만	10년		3년
수도권 외 지역	공공택지		3년	3년	수도권과 동일
	민간택지		3년		수도권과 동일

 

다만 전매제한이 있다 하더라도 예외규정을 두어 전매할 수 있는 경우가 있습니다. 해외 이주, 이혼으로 지분을 나눠야 하는 경우 등이 있습니다. 만약 전매제한기간 내 매각하고자 한다면 민간에 팔수는 없고 LH와 같은 공공에 전매해야 합니다.

전매제한 예외사유 (출처: 정책위키, 부동산 상한제)

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분양가 산정 방법

분양가 상한제는 분양가를 "택지비+건축비 이하"로 설정하는 제도입니다.

택지비는 공급가격(공공택지) 혹은 감정평가액(민간택지)와 가산비를 더한 것이고, 건축비는 기본형건축비(지상층 건축비 + 지하층 건축비)와 가산비를 더한 것으로 산정됩니다. 

가산비를 넣어놓은 이유는 건설이라는 것이 현장별로 천차만별이기 때문에 특정하기 어렵기 때문입니다. 지역, 도심지 공사, 지반형태, 업체별 생산성, 층수, 공사기간 등 매우 다양한 요인에 따라 변동되므로 가산비를 넣어 공사비를 합리화 하겠다는 의미입니다. 

택지비에는 연약지반 혹은 암석지반에 따른 보강공사비, 간선시설 설치비, 지장물 철거비 등이 포함될 수 있고, 건축비에는 주택유형(초고층 등), 각종 설비(IOT 등), 특수한 자재 혹은 설비 등이 포함될 수 있습니다.

이를 통해 산정된 분양가 상한제는 '분양가 심사위원회'를 거쳐 분양가격을 조정하여 확정합니다. 세부항목별(택지비, 공사비, 간접비 등) 검토를 매우 타이트하게하여 기존대비 20%이상 저렴한 분양가를 제시하게 됩니다. 

 

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마무리

분양가 상한제는 내집마련이 절실한 주거취약계층, 2030세대 등을 위한 정책입니다. 실제로 분양가 상한제를 통해 저렴한 가격에 공공주택 분양이 속속 나타나고 있습니다. 다만 시간이 지날수록 인플레이션 등으로 인해 토지가격, 건축비가 상승함에 따라 분양가 상한제라 할지로도 분양가는 지속적으로 오를 가능성이 높습니다. 또한 인근시세가 너무 높다보니 분양가 상한제를 하더라도 여전히 가격은 부담스러울 수 있습니다. 서울은 힘들지라도 대규모 택지지구(3기 신도시 등)에서는 어느정도 합리적인 분양가가 제시되어야 실수요자들이 부담없이 내집마련을 할 수 있을 것으로 생각합니다.