[리모델링] 분담금 산정 방법(사업성 분석)

리모델링 사업도 결국 사업성이 담보가 되어야 원활하게 진행될 수 있습니다. 즉 투입하는 금액이 얼마인지 산정하는 것은 매우 중요합니다. 본고에서는 리모델링 사업 시 분담금에 포함되는 요인은 무엇이고, 어떻게 산정하는지 알아보았습니다.

 

목차

리모델링 사업의 분담금 산정 방법

리모델링 시 세대별 분담금 산정에 포함되는 요인

개략적인 분담금 산정방식

마무리

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리모델링 사업의 분담금 산정 방법

분담금이란 리모델링 조합에서 해당 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액입니다. 분담금은 건축심의 통과 후 권리변동 계획 수립 시 개략적으로 산정되며 행위허가(사업승인)이후 감정평가를 의뢰하여 최종결정 됩니다. 리모델링 사업절차에 대한 것은 하단링크를 참조하시면 되겠습니다.

(2022.04.08 - [부동산 관련] - 노후아파트 리모델링 사업 절차 분석)

분담금은 증축면적이 크면 클수록 증가하기 때문에 일반분양을 통해 조합원 분담금을 낮출 수 있습니다. 반대로 일반분양 물량이 적거나 없으면 그만큼 조합원 부담은 더 커질 수 있는 부분입니다. 

 

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리모델링 시 세대별 분담금 산정에 포함되는 요인

조합원들의 분담금은 감정평가를 통해 확정되는데 리모델링 후 아파트의 가치에서 조합원의 권리가액을 차감한 금액이 분담금이 됩니다. 리모델링 전 아파트의 가치는 종전가치, 리모델링 후 아파트의 가치는 종후가치라고 합니다. 권리가액의 경우 리모델링 종전가치평가 금액에서 비례율(수익률)을 곱하여 산정합니다.

 

분담금= 아파트 리모델링 후 자산가치 - 권리가액

권리가액=종전자산가치*비례율

 

이러한 분담금은 세대별로 달라질 수 있습니다. 동별, 층별로 가격이 달라지는 것과 같은 이치입니다. 이에 리모델링 전후로 아파트의 층별, 위치별, 일조량 등 아파트 가격에 영향을 미치는 요인들을 지수화 하고, 해당 지수를 반영하여 세대별로 분담금을 산정하게 됩니다. 

 

한편 사업초기에는 설계가 완성되지 않았기 때문에 정확한 가치평가가 어렵습니다. 결국 개략적으로 분담금을 산정하게 되는데 단위면적당 평균적인 공사비 단가와 아파트의 계약면적을 곱하고, 리모델링을 위해 소요되는 각종 비용을 포함한 사업비를 차감하여 개략적으로 추정하게 됩니다. 일반분양이 있을 경우에는 공사비, 사업비에서 추가로 차감하게 됩니다.  

 

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개략적인 분담금 산정방식

앞서 이야기한 다양한 요인들을 지수화 하는 것은 감정평가 기관에서 과거사례를 통해 산정하게 됩니다. 다만 초기에 사업을 진행시킬 것인지 안할것인지를 결정할때는 이와 같은 방법을 사용할 수 없습니다. 설계안이 완성되지 않았기 때문에 변화될 수 있기 때문입니다. 이에 초기 추진위원회, 조합설립 단계에서 산정하는 개략적인 분담금 산출방식을 소개합니다. 그러나 일반분양이 발생하는 경우 사업초기 산정식만으로는 부족합니다. 즉 일반분양자의 지분이 생기는 것입니다. 감정 평가 후 일반분양 분이 발생하면 일반분양자에게도 대지지분이 공급되어야 하기 때문에 리모델링 분담금은 비례율에 따라 산정하게 됩니다. 즉 리모델링 전후의 주택가격에 대지지분도 포함되어 평당가가 적용되어 분담금이 산정됩니다. 즉 대지지분이 줄어들면 분담금도 줄어들어야 한다는 논리입니다.

 

리모델링 분담금 개략 산정식(알고싶고, 알아야 할 아파트 리모델링 사업.2017)

 

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마무리

리모델링 사업의 본질은 주거환경 개선을 통한 입주민들의 삶의 질 향상이겠지만 이 사업을 실현시키기 위해서는 사업성 분석이 필수적으로 수반되어야 합니다. 물론 구조보강, 마감재 고급화 등 추가로 소요되는 비용들이 매우 많기 때문에 정확히 산정하는 것은 애초에 불가능 합니다. 다만 리모델링 사업에서 사업성이라는 것이 매우 중요한 요인이고 이에 대한 조합원들간의 합의가 있어야 사업이 원활히 추진될 수 있습니다.​