분양가 상한제에 적용되는 기본형건축비의 합리성 분석 및 시사점

본 내용은 "차용운 외(2021), 분양가상한제 적용 공동주택의 기본형건축비와 실제 건축공사비 비교, 한국산학기술학회논문집" 논문의 내용을 참조하고 간추린 것으로써 정확한 내용은 논문을 정독하는 것을 추천합니다. 논문의 내용 중에서 제가 중요하다고 판단되는 내용과 주관적인 내용들도 섞여있기 때문에 전체적인 내용을 보다 자세히 이해하고 공부하기 위해서는 꼭 논문을 읽어보시길 바랍니다.

 

분양가 상한제 기반의 기본형건축비

공동주택의 분양가는 택지비, 건축비, 가산비로 구성되어 있습니다. 이 중에서 건축비는 기본형건축비를 토대로 산정되며 매년 2회(3월, 9월)에 개정 고시합니다. 기본형 건축비는 기존에 수행된 공동주택의 사례를 선정하여 해당 프로젝트에 투입된 설계내역을 기반으로 산정됩니다.

 

이러한 기본형 건축비는 최신 재료비, 노무비, 물가연동, 생산성, 공사비 산정기준을 반영하고 있기 때문에 합리성을 충분히 반영하고 있다고 볼 수 있습니다. 다만 최근 분양가 상한제가 불합리하다고 이를 손보거나 폐지하겠다는 여러 기사들이 나오고 있어 이것이 실제로 불합리한지에 관하여 정량적인 분석이 필요할 것으로 보입니다.

 

해당 논문에서는 현행 기본형건축비가 제대로 산정되고 있는지에 대한 연구를 수행하였으며 실제 건축비와 비교분석하여 오차율을 분석하였습니다.

 

기본형건축비 산정방법

기본형건축비는 "공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙"에 따라 3월, 9월에 정기고시하도록 되어 있습니다. 기본형건축비는 공사비, 설계감리비, 부대비용으로 구성되며 지상층과 지하층이 구분됩니다. 지상층 기본형건축비는 주거시설, 복리시설, 관리사무실 등 시설의 공사비, 설계감리비, 기타 부대비용 등이 포함되고, 지하층 기본형건축비는 지하주차장, 전기실, 기계실, 피트공간에 소요되는 건축비용을 포함합니다.

 

공사비는 직접공사비, 간접공사비, 일반관리비 및 이윤으로 구분됩니다. 또한 자재 가격 등의 경우 건설공사 적용단가, 조달청 단가, 물가정보지 등을 활용하여 반영합니다. 다만 기본형건축비에 일률적으로 반영하기 어려운 최신 기술 등의 경우 가산비 항목을 통해 반영할 수 있습니다. 주요 건축비 가산항목으로 구조형식, 주택성능등급, 인텔리전트 설비 등이 있습니다.

 

기본형건축비와 실제 건축비 비교 분석

해당 논문에서는 5개의 사례를 비교 분석하였는데, 사례들의 평균 기본형건축비는 약 708(만원/평당)로 나타났습니다. 한편 실 건축공사비를 계산한 결과 평당 액 670만원이 산정되었습니다. 즉 둘의 차이는 약 38만원으로 5.54%의 오차율을 보이는 것으로 나타났습니다.

 

두 그룹의 차이는 종심제(종합심사 낙찰제)에 따라 발주가 진행됨에 따른 낙찰률이 그 원인이라고 합니다. 종심제 낙찰률이 75~85% 사이에서 결정되기 때문에 실제 건축비와는 15~25%가량 차이가 난다는 논리입니다. 다만 자재 가격의 경우 이미 낙찰률이 적용된 가격으로 기본형건축비가 산정되어 있기 때문에 사례분석에서 도출된 기본형건축비와 실제 건축비의 차이인 약 5%의 차이는 합리적이라고 볼 수 있습니다.

 

기본형건축비 변화

기본형 건축비는 2020년 3월에 하락한 것을 제외하고는 일반적으로 상승합니다. 이는 물가상승과도 연동이 되고 건설자재 가격 폭등으로 인해 연달아 발생하는 현상입니다. 철근 등의 가격 상승, 노무비 가격 상승 등 다양한 원인으로 인해 기본형건축비가 상승하고 이에 따라 분양가도 상승하게 됩니다. 다만 실제 분양가는 주변 시세와도 비교를 하기 때문에 기본형건축비가 오른만큼 그대로 반영되지는 않습니다.

 

기본형건축비 증감률 (출처: 국토교통부)

 

기본형건축비 합리성 및 시사점

기본형 건축비와 실제 건축비의 차이가 약 5% 정도의 차이라는 것을 보면 개인적으로는 오차는 매우 작다고 생각합니다. 다만 건설공사비는 유사한 프로젝트라 하더라도 변수가 굉장히 많기 때문에 큰 변동성을 보일 수 있습니다. 실제로 최근 높은 인플레이션과 국제정세로 인해 원자재 가격 상승, 물가상승으로 인해 지속적으로 기본형건축비도 증가할 것으로 보입니다. 이에 향후 많은 사례를 포함해 분석하여 신뢰성을 높여야 할 것입니다.