[재건축 및 재개발] 지분제와 도급제란 무엇인가? (무상지분율까지 정리)

재건축 및 재개발과 같은 정비사업을 진행할 때 중요하게 고려해야 할 부분 중 하나가 지분제, 혹은 도급제 방식을 사용할지 결정하는 것입니다. 조합과 시공사간의 협의가 필요하며 선택에 따라 공사비 분담액이 달라지게 됩니다.

시공사와의 공사계약 방식(지분제, 도급제)

정비사업에서 조합은 어떤 시공사를 선택할지 매우 신중히 고민합니다. 시공사의 브랜드 파워, 입지 등을 고려해 선정하게 되는데 시공사와 공사 계약을 할 때 누가 어떻게 이익과 리스크를 가져갈 것인지에 따라 지분제와 도급제로 나누어 질 수 있습니다.

지분제

조합원들의 토지 소유지분에 따라 일정비율의 아파트면적으로 제공(무상지분율)하고 시공사가 나머지 아파트와 상가, 복리시설 등 가져감으로써 이익을 취하는 것으로써 동시에 그 이외 개발이익은 모두 시공사에서 가져가는 방식입니다. 지분제는 또 확정지분제와 변동지분제로 나뉩니다.

 

확정지분제

시공사 선정 당시 조합원들에게 지분보상율을 확정하여 사업을 진행합니다. 즉 사업 전체지분 중에서 조합원의 지분을 산정하고 나머지는 모두 시공사의 지분으로 하는 것입니다.

이러한 확정(고정)지분제에서는 사업수행에 따른 리스크가 온전히 시공사에 있기 때문에 추가 개발이익을 모두 시공사가 가져갑니다. 이러한 방식은 적극적인 사업관리가 어려운 조합들이 선택하는 방식입니다.  

변동지분제

반면 변동지분제의 경우 지분을 변동시킬 수 있습니다. 사업추진과정에서 발생할 수 있는 분양가 변동, 용적률 변화 등에 따라서 초기에 설정한 지분이 변동되는 구조입니다. 시공사 입장에서는 사업 리스크를 줄일수 있지만 개발이익을 조합과 나눠야 하는 단점이 존재하고, 조합 입장에서는 사업 리스크를 어느정도 부담해야 하지만 부동산 호황기에 추가 이익이 발생하면 추가 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 이러한 경우 지분변동비율의 변화 기준이 명확하지 않은 경우 조합과 시공사간의 분쟁이 발생하기 쉽습니다.

 

그래서 조합입장에서는 무상지분율을 최대한 확보하는 것이 중요합니다. 무상지분율을 다시 정의하자면 기존 대지지분을 기준으로 조합원 개개인이 새로운 집의 전체 면적 중 어느정도를 추가부담금을 내지 않고 얻을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 공식을 보고 이해하면 빠른데 정비사업(재건축, 재개발)을 통해 얻는 개발이익을 평당 분양가로 나눠 무상지분면적을 구하고 이 무상지분면적을 대지지분으로 나누면 됩니다. 여기서 개발이익은 분양가, 용적률에 영향을 받게 됩니다.

 

분양수입은 분양가, 용적률에 따라 올라갈 수 있기 때문에 이를 최대한 확보하는것이 수익성에 도움이 됩니다. 이에 재건축 조합에서 지속적으로 요구하는 것이 용적률 완화, 분상제 폐지와 같은 제도 변화 입니다.

 

무상지분율 계산 공식

 

도급제

지분제와는 다르게 도급제는 조합에서 정비사업에 따르는 모든 위험과 수익을 부담합니다. 즉 시공사는 공사의 품질만 생각하면 됩니다. 최초 계약시 적정공사비를 합의해서 결정하고 물가변동 등의 사유로 인한 공사비 증액 등을 협의할 수 있습니다.

 

도급제는 조합에서 모든 부담을 떠안기 때문에 부동산 경기에 따라 미분양이 발생할 수도 있는 등의 리스크를 감당해야 합니다. 부동산 조정기에서는 조합에서 도급제로 하기 다소 꺼려질 수 있습니다. 

 

마무리

지분제와 도급제는 단순이 어느것이 좋다기 보다는 주택경기상황, 조합의 사업관리 능력에 따라 합리적인 선택이 필요합니다. 주택경기가 좋아서 가격 상승시에는 조합입장에서 도급제가 유리할지 모르지만 각종 사업경비 등을 지출할 능력이 없을 때는 지분제와 같은 방식으로 사업 수행하는 것도 충분히 고려할만 합니다.

 

실제 도급제의 경우 사업 진행과정에서 부담금을 지속적으로 납부해야 하는 상황이 발생되기 때문에 지분제로 결정하는 사업들도 많습니다. 다만 지분제와 관련하여 재건축, 재개발과 같은 정비사업에 투자할 때 대지지분과 무상지분율에 대한 검토는 반드시 고려되어야 할 것입니다.