분양가 상한제 합리화 제도개선(보도자료 및 이슈 분석)

 

그림출처: Pixabay

 

최근 건설자재 상승, 인건비 상승 등 엄청난 인플레이션이 발생하면서 건축비도 크게 올라가는 상황입니다. 이에 기존의 분양가 상한제 적용을 받아온 공동주택의 경우 매우 큰 적자가 발생하게 됨에 따라 국토부에서는 분양가 상한제를 보다 합리적으로 개선하겠다는 보도자료를 내었습니다.

 

분양가 상한제 합리화 방안

분양가 상한제는 분양 가격의 상한선을 정하는 것으로써 실수요자들의 내 집 마련 부담을 덜어주고자 시행되었습니다. 이러다 보니 기존 분양가 상한제 적용 아파트의 경우 주변 아파트 시세보다 몇억씩 저렴한 경우들이 생겨 '로또 청약'이라는 말들도 생겨났죠.

 

분양가 상한제는 분양가를 택지비와 건축비의 합 이하로 정하는 제도입니다. 건축비가 올라가다 보니 자연스럽게 분양가도 상승하겠지만 기존 제도권에서는 그 효과가 미미하여 시장참여자들로 하여금 공사하기 매우 힘든 상황이 발생하고 있었습니다. 이를 보다 합리적으로 개선하고자 몇 가지 제도개선을 추진한다고 합니다.

 

정비사업 등 추진과정에서 발생하는 필수비용 반영

재건축, 재개발로 양분되는 정비사업의 경우 기존 거주자가 이주하거나 명도 등의 토지확보 과정에서 소요되는 각종비용들이 분양가에는 반영되지 않아 비합리적인 부분을 개선하겠다는 것입니다. 즉, 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도 소송비, 이주비, 금융비, 총회 등의 소요 경비들을 택지 가산비에 포함하는 것이 주요 골자입니다.

 

이렇게 되면 아무래도 각종 경비가 분양가에 포함되기 때문에 분양가 상승은 불가피 하다고 봅니다. 다만 이것을 얼마까지 허용할 것인지, 범위는 어디까지인지 명확히 드러난 상태는 아닙니다. 국토부에서는 '정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준'을 제정하여 발표한다고 합니다.

 

기본형 건축비 비정기 조정 항목 현실화 (자재값 급등 반영)

기본형 건축비의 경우 매년 3월, 9월에 정기 고시하도록 되어 있으며 자재 급등 시에는 비정기 조정할 수 있도록 하고 있습니다 (주요 자재 단일품목 가격 15% 급등 시, 정기고시 3개월 후). 그러나 이러한 비정기 조정항목 자재가 그대로 유지되고 있어 사용 빈도가 낮은 자재의 경우 변경이 추가로 필요하다는 요구사항들이 있어왔습니다. 특히 전체적인 자재값 상승 중인 현재 상태에는 더 큰 어려움이 있어 빠른 정비가 필요합니다.

 

이에 국토부는 자재항목을 현실화하고 조정 요건들을 개정한다고 합니다. 현행 주요 자재인 레미콘, 철근, PHC파일, 동관에서 레미콘, 철근, 창호유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집으로 교체, 추가하여 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목들을 포함시킬 예정입니다. 

 

또한 단일품목 15%상승시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘, 철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(창호유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집) 상승률이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 이내라 할지라도 조정할 수 있도록 하겠다고 합니다. 

 

분양가 심사절차 합리화

분양가에 큰 영향을 미치는 택지비의 경우 택지비 검증위원회를 신설하여 감정평가사 등 전문가들이 참여하여 택지비를 산정한다고 합니다. 이에 감정평가 가이드라인과 부동산원 검증 기준도 정비하여 제시할 예정입니다.

 

또한 인근 시세 비교 대상의 경우 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮추고 비교사업장 선정 시 세부 평가기준 배점도 공개하여 투명화하고 합리적인 분양가 심사 절차를 구축하겠다는 계획입니다. 

 

마무리

앞서 기술한 내용을 보면 이주비, 금융이자를 분양가에 포함시키고 자재급등 시 건축비를 수시로 조정할 수 있도록 하며 구축보다는 준 신축과 비교하여 분양가 심사를 거치는 등 다양한 변화가 있을 것으로 보입니다. 전문가들은 이를 통해 아파트 분양가가 1.5%에서 4%까지 상승할 것으로 판단하고 있습니다. 과연 향후 나오는 단지들의 분양가가 어떻게 나올지 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있겠습니다.