근린생활시설의 주택사용, 전입신고 등 궁금한 사항 정리

근린생활시설(근생)은 주택가에 주민들의 생활편의시설을 뜻하는 것으로 규모에 따라 1종과 2종으로 구분된다. 근생시설은 우리 주위에도 매우 많기 때문에 익숙하지만 여기에 사는 사람들이 간혹 있어 주택사용이 가능한것인지, 전입신고는 가능한것인지 궁금한 점이 매우 많았다. 본고에서는 근생시설의 용도와 허용범위 등에 대하여 분석하였다.

 

목차

근린생활시설의 정의

근린생활시설 주택사용 가능여부

근린생활시설 용도변경

마무리

 

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근린생활시설의 정의

근린생활시설이란 건축법 시행령 별표1에 따라 주택가에 인접하여 입주민들의 편의를 돕는 시설(슈퍼, 음식점, 제과점 등)을 말하며 규모, 종류에 따라 1종과 2종으로 구분된다.

1종근린생활시설	2종근린생활시설
- 슈퍼마켓, 일용품점 : 바닥면의 합계가 1,000㎡ 미만인 것. - 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것. - 이용원, 미용원, 일반목욕장 - 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산소, - 탁구장, 체육도장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것. - 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 공공도서관 : 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것. - 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장 - 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실 - 지역아동센터 등	- 일반음식점, 기원 - 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것. - 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것. - 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소, 출판사 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것. - 사진관, 표구점, 학원(자동차학원, 무도학원 제외), 장의사, 동물병원. - 단란주점 : 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것. - 안마시술소, 노래연습장 등

 

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근린생활시설 주택사용 가능여부

앞서 보다시피 근생시설은 법적으로 상가의 성격이 있지만 '주거용'으로 사용이 가능하다. 즉 주택은 아니지만 전입신고, 확정일자를 받을 수 있다. 다만 전세대출이 안되기 때문에 주의해야 한다. 그 이유는 서류상으로 주택이 아니라 상가이기 때문이다. 이 때문에 근린생활시설은 다소 저렴한 편이고 저소득층 혹은 사회초년생들이 거주하는 경우가 많다.

이러하다 보니 2가구 중 1가구를 근린생활시설로 가지고 있어도 1가구 2주택이 아니라 1가구 1주택이 된다. 즉 근린생활시설을 주거용으로 사용해도 1가구 1주택인 셈이다.

이러한 이유로 근린생활시설을 주택처럼 만들고 취사시설도 붙여 매매하는 경우도 많다. 그러나 이에 대해 잘 모르고 근린생활시설을 구매했다가는 낭패를 볼 수 있다. 예컨대 4층짜리 건물을 지은 건축주가 취사시설 없이 사용허가 신청을 하고, 지자체는 사용허가를 내준다. 건축주는 취사시설을 설치하고 분양을 한다. 일반인들은 이것을 보고 주택인줄 알고 매매한다. 문제는 분양이 끝나고 추후 '위반건축물'이 되어 적발시 이행강제금이 부과되고 이것을 산 일반인들이 피해를 본다. 

근린생활시설 사기 매매 사례(출처: 내 집 꿈꿨을 뿐인데 근생빌라 피해자들의 한숨. 2021. 더스쿠프. Accessed March 17, 2022. http://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=42488.)

 

 

 

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근린생활시설 용도변경

이와 같은 사례를 보다보면 근린생활시설을 용도변경하여 주택으로 사용하면 되지 않을까 궁금해진다. 용도변경을 위해서는 몇가지 법적인 기준을 통과해야 한다.

1. 용도구역, 지구안에서 용도변경이 허용되어야 함.

2. 주차장법에 의해 주차대수 산정 시 적법하게 부지에 주차대수를 설치 할 수 있어야 함.

3. 하수도법에 의해 정화조 용량이 적법해야 함.4. 용도변경으로 건축물이 받는 하중이 기준에 적법해야 함.5. 학교보건법에 의해 학교환경위생정화구역에 맞는 용도인지 검토해야 함.

 

요즘에는 반대로 주택을 근린생활시설도 변경하여 보유세를 줄이고자 하는 사례도 매우 많다고 한다. 주택규제 정책이 강화되어 세금폭탄을 피하고자 용도변경을 통해 세금을 줄이는 것이다. 주택을 근생으로 용도변경 하려면 근생 건축기준에 따라야 한다. 

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마무리

근린생활시설은 전입신고, 확정일자를 받을 수 있는 시설로 사회초년생, 저소득층이 저렴하게 거주할 수 있는 공간임에는 틀림없다. 필자도 근린생활시설에서 전세거주를 한 경험이 있는데 매우 저렴하게 지냈던 기억이 난다. 다만 아무래도 주거환경이 열악하고 밤에 소음이 많이 나는 등 오래 살만한 곳은 아니었다. 이러한 근린생활시설이 정식으로 주택으로 허용되지는 않아서 대출 등의 단점이 있으나, 주거환경이 나름 준수한 곳에 지내면서 주택구입자금 마련을 위한 기간으로 사용해보는것도 고려해볼만 하다.