서울시에서 지난 3월 3일 2040서울도시기본계획(안)을 발표했다. 110명의 전문가, 시민들의 의견을 고려하였고 각종 계획들이 포함되어 있기 때문에 서울 부동산, 도시계획에 관심이 있는 투자자라면 한번쯤 공부해봐야 할 내용들이 있다. 본고에서는 6대 공간계획 중심으로 기술하였다.
목차
서울도시기본계획 2040 개념
6대 공간계획 내용 검토
마무리
서울도시기본계획 2040 개념
향후 서울시가 지향하는 도시계획의 기본개념을 담은 보고서이며 20년간의 장기 계획으로 볼 수 있다. 전문가, 시민들의 의견을 종합하여 반영했으며, 유연한 도시계획 체계로 전환을 목표로 한다. 시민들의 '일상생활공간단위' 중심의 계획, 시민의 주거의 질을 확보하고 도시경쟁력을 증가시키는데 목적이 있다. 서울도시기본계획은 6대 공간계획으로 구성되어 있으며, 각각의 계획에 따라 향후 어떻게 서울시를 변화시켜나갈지 청사진을 그려볼 수 있을 것이다.
6대 공간계획 내용 검토
6대 공간계획은 (1) 보행일상권 돋입, (2) 수변 중심공간 재편, (3) 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화, (4) 다양한 도시모습, 도시계획 대전환, (5) 지상철도 지하화, (6) 미래교통 인프라 확충이다.
(1) 보행일상권 도입(도보 30분 이내 일자리, 여가문화 등 일상공간 개편)
보행일상권은 디지털 전환(Digital Transformation), 코로나로 인한 비대면 확대 등으로 업무공간의 시공간적 제약이 사라지는 현상과 관련이 있다. 기존 주거위주로 형성된 일상생활공간을 개편하여 도보 30분 이내 일자리, 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통 등 다양한 기능들이 위치할 수 있도록 하는 것이며 이를 통해 개개인의 삶의 질 향상에 기여한다. 이를 위한 핵심기술 및 컨텐츠로 공유/거점 오피스, 모빌리티 허브, 지역기반 일자리 확충, 이동식 주택 등이 있다.
(2) 수변 중심 공간 재편
삶의 질을 향상할 수 있는 수변공간을 중심으로 도시개발을 한다는 것이다. 서울 전역에 흐르는 하천은 61개라고 하며 이를 중심으로 도시공간을 재편한다. 하천의 크기와 위계에 따라 소하천·지류, 4대 지천(안양천, 중랑천, 홍제천, 탄천), 한강의 수변 활성화 전략 등이 포함되어 있다.소하천·지류에는 카페, 쉼터, 공연공간 중심의 계획, 4대 지천은 배후주거지와의 접근성 확대 계획, 한강은 업무, 상업, 관광지의 중심으로 활성화 시키는다는 계획이다.
(3) 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화
기존 중심지 체계는 3도심, 7광역 중심, 12지역중심으로 구성되어 있고, 이를 유지하되 3도심인 서울도심, 여의도, 강남을 고도화 한다는 것이다. 서울도심은 4개 축(광화문~시청, 인사동~명동, 세운지구, DDP)와 동서 방향의 글로벌 상업축을 조성하여 (4+1축 조성) 첨단과 전통이 공존하는 도시로 만들어 나가겠다는 것이다.
여의도는 용산정비창 개발, 노들섬을 '글로벌 예술섬'으로 조성, 신교통수단 도입으로 활용성과 연결성을 확대한다.
강남은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계하고 업무중심기능을 잠실, 서초 등 동서방향으로 확대해나갈 예정이다.
(4) 다양한 도시모습, 도시계획 대전환(비욘드 조닝, 35층 높이 규제 삭제)
'용도지역제'를 전면개편하고 '비욘드 조닝'을 계획한다. 용도지역제는 도시의 토지용도를 구분하여 이용목적에 맞는 토지이용, 건축 등을 할 수 있도록 규정해놓은 것이다. 이 때문에 대도시던 소도시던 일률적으로 규제되고 다변화된 현재의 라이프스타일에 대응하지 못한다는 단점이 지적되고 있다. 이에 반해 비욘드 조닝은 다기능 복합용도로 사용할 수 있어 주거, 상업, 업무, 녹지, 관광 등 다양한 시설들을 복합적으로 구성할 수 있다는 점에서 현재 트렌드와 적합하다고 볼 수 있다. 이는 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용한다고 한다.
아울러 서울 전역에 일률적으로 적용되어왔던 35층 높이기준을 삭제하고, 유연하고 정성적인 '스카이라인 가이드라인'을 제시한다. 즉 구체적인 층수를 위원회 심의에서 지역여건을 고려하여 결정한다. 다만 35층 높이 기준이 없어진다고 하더라도 용적률을 상향시키는 것은 아니기 때문에 동일한 밀도하에서 높은 건물, 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다.
(5) 지상철도 지하화
지상철도들을 단계적으로 지하화 한다는 것이다. 서울의 가용부지 확보에 용이해지며, 이를 활용하여 주거시설, 문화시설 등을 추가 확보할 수 있을 것으로 보인다. 지하화와 더불어 철도 상부에 데크를 설치하는 것이 더 효율적인 구간은 데크를 통해 입체복합개발을 추진하여 새로운 공간으로 구성한다.
(6) 미래교통 인프라 확충(자율주행, UAM)
자율주행, 도심항공교통, 모빌리티 허브, 3차원 물류네트워크 등 미래 교통 인프라 확충 계획도 제시하였다.
자율주행버스 등 인프라를 2026년까지 2차로 이상 모든 도로로 확대하고, 도심항공교통은 2025년 김포공항~용산국제업무지구 등의 시범노선을 운영한다. UAM 터미널도 설치하고, 민간에서 개발 시 UAM 인프라를 확보할 경우 용적률 인센티브를 제공할 예정이라고 한다.
아울러 GTX, PM(개인이동수단) 등 여러 교통수단을 연계하는 복합환승센터를 조성한다. 드론배송, 자율형 물류로봇 배송, 지하철 활용 배송체계 구축 등 물류네트워크 구축도 2023년부터 시행한다고 한다.
마무리
이 중에서 가장 눈에 가는 것이 지상철도를 지하화 한다는 것이다. 현재 지상철도 대부분이 서울중심지역을 관통하기 때문에 해당 가용부지 활용이 어려웠으나 지하화 하면서 발생하는 용지 개발, 근처 노후화된 지역 개발 등에 투자기회가 있다고 보여진다. 현재는 101.2km, 4.6㎢에 달하는 지상철도 선로부지, 차량기지가 있기 때문에 이것을 단계적으로 개발하는 것만으로도 서울 주거환경 개선에 큰 도움이 될 것으로 판단된다.
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