생활형숙박시설(생숙)은 숙박용 호텔, 주거형 오피스텔의 장점을 합친것으로 '호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설'을 의미한다. 최근들어 심해진 아파트 규제에 따라 투자자들의 관심도 생숙으로 몰려있는 상황이며 아파트와 유사한점도 있고 다른점도 분명 있기 때문에 투자시 추가로 검토해야 할 부분을 짚고 넘어가고자 한다.
목차
생숙 개요 및 개념
생숙의 장점 및 아파트 다른점
입지가 우수한 생숙 예시
마무리
생숙 개요 및 개념
생활형 숙박시설은 앞서 이야기한 대로 호텔과 오피스텔을 결합한 숙박시설이다(일명 레지던스라고 불린다.). 이에 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요없고 청약 시 주택수에 포함되지 않는다는 이점이 존재한다. 생숙은 호텔과는 달리 취사가 가능하고 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능하기 때문에 거의 아파트와 동일한 조건으로 볼 수 있다. 이에 아파트 규제가 심한 오늘날 생숙에 많은 관심을 가지는것은 어찌보면 당연하다. 생숙은 개별등기도 가능하고 이를 장단기로 임대하여 임대수익을 올릴 수도 있다는 매력이 있다. 다음은 생숙, 오피, 호텔, 도생(도시형생활주택)의 법적 규제에 관하여 비교해놓은 표인데 잘 정리되어 있어 참고하였다.
생숙의 장점 및 이슈 (투자시 유의사항)
부동산 시장이 과열되고 규제가 심해짐에 따라 상대적으로 아파트보다 규제에서 자유로운 생숙이 인기를 받고 있다. 주택수에 포함되지 않아 종부세 부과대상에 제외된다는 점, 대출도 아파트보다 많이 나올 수 있다는 점, 상업지역에 건설될 수 있어 입지가 매우 훌륭하다는 점이 생숙이 가지는 장점이다. 아울러 저층에 상업시설들도 많이 들어와 생활 편의성이 올라갈 수 있다는 것도 장점이다.
다만 생숙은 상업지구에 들어오기 때문에 교육, 소음 측면에서 불리하고 아파트와는 달리 전용율이 낮은점, 주차공간도 상대적으로 부족한 점 등의 단점들도 존재한다.
기존에는 생숙에 전입신고도 가능했고, 편법적으로나마 주거용으로 사용해왔지만, 2021년 정부는 이러한 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 법안을 개정했다. 다만 그 이전에 지어진 생숙에 한해 용도변경을 통해 주거용 오피스텔 등으로 변경할 수 있도록 해주었다. 문제는 지자체에서 승인을 해주어야 용도변경이 가능한데 지구단위계획상 해당필지들이 용도변경이 어려운 상황도 있다는 것이다. 해당용지들이 상업용지이기 때문에 숙박시설은 가능하지만 주거시설, 오피스텔은 불가능하다는게 지자체의 설명이다. 이 때문에 생숙에 대한 투자매력도는 기존에 비해서는 다소 줄어든 상태이나 여전히 입지가 우수한 생숙청약에 몇백대 일에 해당하는 경쟁률을 보이기도 한다. 일단 무지성으로 넣고 나중에 고민하는데(선당후곰), 이러한 상황을 잘 알고 투자를 고려해야 할 것이다. 이에 대한 고민을 사전에 해야 입지대비 장기로 가져갈지, 초반에 전매를 할지 전략을 세울 수 있기 때문이다.
마무리
생숙의 투자방식은 아파트와는 달리 시세차익을 노리기 보다는 임대수익률을 중점적으로 분석하여 투자결정하는 것이 필요하다. 아파트는 전형적으로 갭투자를 통해 시세차익을 노린 투자를 하지만, 생숙은 숙박시설이라 전세를 줄 수 없기 때문에 오로지 현금 또는 대출로 분양금액을 커버해야 한다. 본인의 대출유지한도, 공실없이 유지할 수 있는지에 대한 입지분석이 철저하게 이루어져야 비로소 생숙에 대해 투자할 준비가 되었다고 볼 수 있겠다.
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