시일은 다소 지났지만 2021년 2월 국토교통부에서 발표한 3080+ 대책은 앞으로 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 확인하고 넘어가야 할 정책방향이다. 정부에서 추진하는 부동산 정책의 큰 틀을 알 수 있으며 어떻게 부동산 개발을 할지에 대해 알 수 있기 때문이다. 필자 또한 부린이라 이 정책이 발표될때는 대수롭지 않게 여겼는데 생각보다 유용한 정보들이 많다. 어느지역에 얼마나 공급할지, 어떤 법을 개정할지에 대해 구체적으로 알 수 있다.
공공에서 주도하는 3080+ 대책
정부, 지자체가 주도하여 2025년까지 서울에 32만호, 수도권 및 광역시 등을 포함하여 총 80만호의 공공주택을 공급한다는 의미에서 3080+라고 한다. 이는 2021년 2월 4일 발표되었으며, 각종 행정절차를 간소화하여 건설기간을 단축시켜 공급하겠다는게 해당 내용의 골자다. 또한 3040을 위한 청약제도 개편, 도심공공주택 복합사업, 소규모 재개발 등 여러내용들이 포함되어 있다.
3080+ 대책의 주요내용을 보면 다음과 같다.
1. 도시, 건축규제 완화로 신속한 인허가, 인센티브 부여 등을 통해 서울 32만호 및 전국 대도시에 83.6만호 공급
2. 도심공공주택 복합사업: 역세권, 준공업지, 저층주거지 등을 정비하고 입지별 특성에 따라 특화 개발 (19.6만호)
3. 공공정비: 이해관계 조율, 공익 확보 등 공공기능을 활용하여 기존 정비사업 대비 신속한 사업추진 (13.6만호)
4. 소규모 정비, 도시재생: 소규모 정비를 위한 지역단위 관리방안 마련, 도시재생을 통한 노후주거지 개선 (14만호)
5. 공공택지개발: 수도권, 대도시권 내 신규택지개발하고 사전청약을 통해 공급시기 단축 (36.4만호)
도심공공주택 복합사업
역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 민간사업으로는 개발이 어려운 저이용·노후화 지역에 대한 개발 모델이다.
사업절차는 토지주가 사업을 제안(공기업에 제안)하고, 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 지구지정 요청을 한다. 이에 따라 신청이후 1년이내 지구확정이 되면 공기업은 단독 또는 공동시행자가 되어 부지확보를 실시한다. 이후 지자체가 통합심의를 거쳐 신속하게 인허가를 진행하여 최대한 빨리 착공한다는 개념이다.사업제안에서 입주까지 4~5년이면 된다고 하니 중간에 특수한 상황으로 지연되지 않는다고 가정하면 매우 빠르게 공급이 가능하다고 판단된다.
이 사업에 대한 유인책으로 제도적으로는 고밀개발 (용적률 최대 700%까지 완화)하며 기부채납도 적정수준으로 낮춘다고 한다(15%내외)
공공 직접시행 정비사업
재건축, 재개발을 공기업에서 진행하고 신속하게 사업을 추진하겠다는 것이다. 조합이 1/2이상의 동의를 얻어 정비사업을 신청하면 공기업이 제안서를 검토하여 지자체에 정비계획변경 신청을 한다. 조합은 1년 이내 2/3동의를 받으면 사업은 확정된다.
기존에는 통합심의방식이 없어 건축심의, 교통영향평가 등을 별도로 진행하게 된다. 이에 따라 인허가 기간이 다소 길어질 수 있기 때문에 이 사업의 경우 "사업시행인가 통합심의"를 도입하여 인허가 기간을 단축시키겠다는 전략이다.
사업성 제고를 위해 건축규제를 완화(기부채납 재건축 9% 재개발 15%내, 용적률 120% 상향 적용)를 진행하고 재건축 초과이익 부담금을 미부과, 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용 등 다양한 혜택들이 있다.
신규 공공택지 지정
3기 신도시 등을 통해 150곳의 부지 확보, 수도권 공공택지 37만호 공급 (22년까지), 지구별 지구계획 수립, 토지 보상절차 신속히 진행하여 주택공급 추진한다는 내용이다.
신규택지 지정에는 교통망 연계, 일자리 창출을 위한 업무시설, 문화 생활서비스 공간 등을 함께 계획될 예정이니 해당 내용을 지속적으로 모니터링하여 부동산 투자 분석에 참고해야 할 것이다.
마무리
3080+ 부동산 대책은 결국 공공에서 주도하는 부동산 개발 사업으로서 기존의 사업기간을 줄여서 공급하는 것이 목적이다. 기존민간주도의 부동산 개발, 정비사업은 이해관계자들간의 대립이 매우 첨예하여 진행되기까지 매우 오랜시간이 걸린다 (재건축은 기본 10년이상 걸린다고 한다.). 이에 반해 공공주도 재개발, 재건축 사업모델은 기간을 획기적으로 단축할 수 있고 사업성을 보존해주고자 하는 노력들로 인해 기존의 사업보다는 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 존재한다. 다만 사업들이 개발이익을 공유한다는 점에서 기존 입주민들 입장에서 흔쾌히 사업동의를 할지는 미지수이다.
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